Články

Vyjádření k územnímu plánu

Vyjádření Ing. Petra Havránka

Hlasování k připomínkám k ÚP č.3 , projednávané na radě města 7.3.2016

V souvislosti s mým hlasováním na RM a následnou debatou na veřejnosti, předkládám svůj pohled
na celou věc.

Nejprve je třeba jednoduše objasnit, o co jde.
1. Úprava předmětu podnikání v dotčených lokalitách- plocha smíšená obytná, bydlení a občanská vybavenost– původní text omezoval či přímo zakazoval předmět podnikání –
velkoobchod. Důvodem byla případná hlučnost provozu a dopravní zatížení. Zcela jistě najdeme firmy, které velkoobchodně podnikají a přitom svým provozem nijak zvlášť
nezatěžují okolí. Zcela běžná je i kombinace maloobchodu a velkoobchodu. Proč tedy omezovat dopředu některé tyto aktivity? Tyto argumenty uznal i předkladatel, osvojil
si je a hlasováním prošla tato změna textu:

V odstavci nepřípustné využití:

– text „velkoobchodní činnost, která má zvýšené nároky na dopravu, hluk apod.“
nahradit textem „velkoobchodní činnost, která svým charakterem a kapacitou zvýší dopravní
a hlukovou zátěž nad přípustné normy“

2. Úprava plochy zástavby

A. V původním textu ÚP byly dotčené plochy specifikovány tak, že se hovořilo o 500m2, 1.000m2 podlahové plochy. To pro stavitele ve skutečnosti znamená, zmenšení
komerční plochy ( rozuměj obchodu) minimálně o třetinu, ve prospěch skladů, zázemí, chodeb. Ve svém důsledku to povede k nižší výtěžnosti (nájmu) za objekt, tudíž ke zcela jiné kalkulaci návratnosti a rentability projektu. Správně je slovní spojení .. prodejní plochy…. .

Je to jednoznačné okleštění podnikání bez racionálního základu. Tím, že zmenším komerční plochu (500m2, 1.000m2) o sklady, nesnížím hluk ani dopravní zatížení.
Předkladatel si osvojil tento argument a hlasováním prošla tato změna:

Spojení podlahová plocha bude nahrazeno spojením prodejní plocha. Text bude znít : „supermarkety- obchodní řetězce se sortimentem potravin nad 500m2 prodejní plochy “ a „supermarkety- obchodní řetězce nepotravinářského sortimentu nad 1000 m2 prodejní plochy“

B. Omezení rozlohy na jednu prodejní plochu bylo v ÚP zmíněných 500m2 a 1.000m2. Developeři požadovali rozšíření plochy na 2.500m2. Pro pochopení souvislostí
uvádím plochy supermarketů : Tesco (p.č.5660/13 k.ú. Tábor) – 9.682m2, Kaufland (p.č.5639/22k.ú. Tábor) – 5.845m2, Lidl (p.č.5639/4 k.ú. Tábor) – 1.850m2.
Předkladatel setrval na původní verzi a v návrhu usnesení doporučil zachování původních parametrů.

Můj pozměňující návrh byl 500m2 na 1.000m2 a 1.000m2 na 1.500m2. Zde je příklad, kdy původní verze ÚP komplikovala možné plány budoucích staveb.
Vlastníkovi pozemku vyjde maximální zastavěná plocha na jeho pozemku 1.000m2. Podle původní verze by musel vytvořit dvě prodejní jednotky o plochách 500m2. Potud vše
v pořádku, dokud nenastane případ, že má budoucího nájemce, který potřebuje 750m2.

Co s tím? Nic, ztratí nájemce a bude doufat, že najde jiného. Ale jak dlouho to investor
vydrží? Najde jiného nájemce? Není jednodušší mu povolit na ploše 1.000m2 dvě prodejny 750m2 s 250m2 ? Já si myslím,
že je.

A co argumenty dopravní zátěže?
Opravdu si někdo myslí, že navýšení plochy o polovinu zvýší o polovinu dopravní zátěž? Stejnou logikou lze usoudit, že ten druhý obchod s plochou 250m2 bude mít zase o polovinu
nižší zatížení.

Pouštíme stavidla stavbě dalších supermarketů?
Z výše uvedených ploch potřebných pro velké markety, jasně vyplývá, že moje změkčení neotevřelo cestu ke stavbě těchto super velkých obchodů. Ale zjednodušilo cestu developerům, stavitelům, majitelům pozemků, k jednodušší cestě ekonomické návratnosti, neurčuje úřednickou direktivou parametry a nestěžuje tak rozvoj podnikání.

Ubude zákazníků malým obchodům?

Jsem sám proti sobě, dobře vím, co to znamená konkurence velkého řetězce, přes to si stojím za svým. Doba „mobilizace“ nákupu u malých, nekonkurence schopných obchodů je
pryč. Plevel se oddělil od zrna, malé obchody si našly místo na trhu, vědí, jak oslovit svoje zákazníky a daří se jim. Každý má „svého“ řezníka, pekaře a večerku.

Pro dokreslení atmosféry předloženého materiálu, cituji některé jeho pasáže:
Projektantka odůvodňuje návrh řešení takto: „Chrámy nákupů zabírají obrovské plochy, mají nesmírně velké plochy nezbytných parkovišť (tzv. přes den). Pokud funkce nebudeme slučovat, budeme zabírat ještě navíc další plochy pro bydlení a další veliké plochy pro parkoviště (tzv. přes noc). Zemědělské půdy si nikdo neváží, vůbec se s ní nešetří… Město se doslova roztéká. (A tím nemyslím jen problém přívalového deštíku u nízké velkoplošné zástavby, kde se plochy střech násobí…). Vzdálenosti mezi bydlením a službami narůstají, což je přece velmi unavující a
nepohodlné. Mrháme časem, než projdeme celým obchodem, než dojdeme k našemu autu na parkovišti… Proto je důležité spojovat funkce bydlení s komercí,
kdy je tzv. vše po ruce bez enormího přejíždění a dojíždění“. S názorem projektantky, o který se opíral předkladatel lze jistě souhlasit, ale nechť to nikdo požaduje ode mě. Můj světonázor je jiný, nejsem příznivcem umělých regulací trhu a nadbytečných předpisů. Věřme rozumu a ekonomické rozvaze developerů, nikdo nemá tolik peněžních prostředků, aby vystavěl obchodní prostory a nechal je být neobsazené. Trh ukáže, kolik obchodů město uživí. Ale s pojistkou 1.000m2 a 1.500m2. Tedy ne supermarket.

Hlasováním prošla tato změna:

Text bude znít : „supermarkety- obchodní řetězce se sortimentem potravin nad 1.000m2 prodejní plochy “ a „supermarkety- obchodní řetězce nepotravinářského sortimentu nad
1.500 m2 prodejní plochy“
C. Omezení podlažnosti budovy na 2-4 NP. Tedy podmínka pro stavbu minimálně dvou pater. Zde měl stavitel na výběr. Postaví jednu dvoupatrovou halu s rozlohou 500m2m – co je špatně? Vysoké stavební nároky na obestavěný objem ( dražší stavba ) a drahý provoz vytápění. Postaví prodejnu 500m2 se dvěma patry – kdo někdy něco pronajímal, ví, že
prodejna ve druhém patře je téměř nepronajímatelná. Postaví přízemní prodejnu 500m2 a v patře vytvoří byty – chtěl by někdo z Vás bydlet v obchodní zóně, vedle supermarketů a benzínových pump? Mě z výše uvedeného vyplývá, že direktiva ÚP je omezující. Dejme možnost vzniku stavbě, bez limitu výšky a uzná-li investor, že v tom místě najde nájemce, kupce na byty, nechť je
postaví. Ale nehleďme na to opačnou optikou.

Pro dokreslení atmosféry předloženého materiálu, cituji některé jeho pasáže:
Projektantka odůvodňuje návrh řešení takto: Plocha má funkci Sbo – tedy měla by být smíšená – bydlení a občanská vybavenost – ideálně by měla tvořit přirozený přechod mezi službami občanské vybavenosti (včetně supermarketů) a mezi bydlením. Záměrem je zde smísit obě funkce – jak bydlení, tak občanskou vybavenost. Znamená to tedy umístit zde nejen čistě obchody, ale také opravdu služby – lékárny, kadeřnictví, fitcentra, restaurace, … V ideálním případě v horních patrech by mělo být bydlení.

Ptám se projektantky, kdo postaví a zafinancuje tyto stavby? Kdo najde ty lekárny, fitnes a další? A bude developer dotovat bydlení, aby mohl ve spodním patře vybírat nájem?
Byť jsem nebyl navrhovatelem, připojil jsme svůj hlas a prošla tato změna:

Výšková zástavba bude respektovat podlažnost 1-4 NP.
Ing. Petr Havránek, radní TA 2020

Další články

Naši zastupitelé

Kontaktujte nás